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韓国人「東灘のマンションが20億ウォンに高騰！政府の規制カードは効果あるのか？」と話題に
東灘駅周辺の国民坪型（約84㎡）マンションが22億ウォン超え…麻浦の新築と4億ウォン差
政府、東灘・九里・器興に「規制カード」検討
LTV（住宅担保融資比率）70%→40%…土地取引許可区域ならギャップ投資を遮断
「住宅価格急騰の鎮静効果」 vs 「風船効果の繰り返し」
【イデイリー キム・ウンギョン記者】政府が最近住宅価格が急騰した京畿道華城市東灘区をはじめ、九里市、龍仁市器興区などに対する規制地域指定の検討に乗り出し、市場の関心が集まっている。専門家たちは、規制施行時には短期的な鎮静効果は期待できるものの、ピンポイント規制による「風船効果」は避けられないと見ている。
京畿道華城市東灘新都市の様子。(写真=ニュース1 キム・ヨンウン記者)
18日、韓国不動産院によると、東灘区は過去3ヶ月間の住宅価格上昇率が3.85%を記録し、調整対象地域と投機過熱地区指定の定量的要件をすべて満たした。九里市(3.53%)、龍仁市器興区(2.57%)も同じ基準を超えた。調整対象地域は直近3ヶ月間の住宅価格上昇率が当該市・道の消費者物価上昇率の1.3倍を超過する場合、投機過熱地区は1.5倍を超過する場合に指定要件を満たす。
規制地域に指定されると、無住宅者の住宅担保融資比率(LTV)は70%から40%に引き下げられ、有住宅者は事実上、住宅担保融資が禁止される。土地取引許可区域に指定された場合、2年間の実居住義務が課せられ、ギャップ投資は事実上不可能になる。これにより、短期的には過熱した投資需要を抑制し、住宅価格の上昇を鎮静させる効果が期待される。
問題は、政府が規制の可否を検討している間に、すでに東灘の住宅価格がソウルの中核居住地レベルに近づいている点だ。東灘駅近隣の代表的な団地である東灘駅ロッテキャッスル(84㎡)は、去る4日に22億2500万ウォンで取引され、最高値を更新した。わずか4ヶ月前には同じ面積が18億8000万ウォンで取引されたのと比較すると、3億ウォン以上も上昇した価格だ。同じ2021年竣工の団地であるソウル麻浦区の麻浦プレステージザイ(84㎡)は、先月26億8000万ウォンで取引された。首都圏郊外の新都市マンションが、ソウルの中核地の新築と同じ20億ウォン台で取引されているわけだ。最高値取引後、現場の雰囲気も変わった。東灘駅近隣の家主たちは、呼値を上げたり、売り物件を引っ込めたりしている。一部の団地では、最近の実際の取引価格よりも高い価格で再び売り物件が出ている。
専門家たちは、規制が施行されれば、現在のような爆発的な上昇は一旦鎮静する可能性が高いと見ている。融資と税制規制が強化されれば、短期投資需要とギャップ投資需要が萎縮せざるを得ないからだ。
KB国民銀行不動産専門委員のパク・ウォンガプ氏は「住宅価格上昇への期待心理が高い時期には、規制地域指定が直ちに住宅価格下落につながるのではなく、需要鈍化効果をもたらす」とし、「規制地域に指定されれば、市場は一旦鎮静する可能性が高い」と述べた。
ただし、規制だけで上昇圧力を完全に抑えるのは難しいという指摘もある。東灘は半導体産業の背後居住地という実需に基づいている上、職住近接の需要が強い地域だからだ。パク委員は「東灘の需要層の多くは共働き夫婦であるため、職場から遠い地域に容易に移動することは難しい」と説明した。
風船効果の可能性も変数だ。過去、住宅価格上昇圧力が強い局面で特定の地域をピンポイント規制で縛ると、隣接する非規制地域へ需要が移動する現象が繰り返されたためだ。
シンハンプレミアパスファインダー専門委員のヤン・ジヨン氏は「規制地域に指定されれば、短期的には鎮静するだろうが、住宅価格上昇圧力が強い状況では、周辺地域へ需要が移る可能性もある」と予測した。
引用元記事:https://n.news.naver.com/article/018/0006309134
