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韓国人「不動産市場はもっと素早かった」不動産院の週刊動向と実際の乖離が明らかに
多住宅者に対する譲渡所得税の重課が今月10日から再び施行されました。今年1月、イ・ジェミョン大統領候補（当時）が多住宅者に対する譲渡税重課猶予措置を終了する意向を表明して以来、約3ヶ月間、市場は急速に動きました。当時、「江南の呼値が数億ウォン下がった」といった断片的な報道が相次ぎましたが、実際の不動産市場がどのように動いているのか正確には分かりませんでした。
ソウル全域と京畿道の主要地域が土地取引許可区域に指定されているためです。土地取引許可区域で不動産を取引するには、まず管轄区庁に土地取引許可申請書を提出し、許可を得る必要があります。これには最大14日かかります。許可を得て売買契約を進めても、実取引価格システムに登録されるまでには最大30日かかることがあります。つまり、買い手と売り手が約定書を締結した時点から最大44日経って初めて、取引価格が市場に反映されるのです。
かろうじて間接的に把握できるのは、韓国不動産院が毎週発表する「週刊アパート価格動向」です。しかし、時宜性はありますが、呼値などが反映されており、正確性に欠けるという指摘が続いてきました。
■ 週刊動向では上昇だったのに…「ソウルのマンション価格は7週間下落」
イ大統領候補が多住宅者譲渡税重課制度を予定通り終了すると表明した1月23日以降、実際の取引動向はどうだったのでしょうか？
KBSは、すでに公開されている実取引価格データと、独自に入手したソウル市の土地取引許可申請データなどを組み合わせて、実際の取引動向を分析しました。土地取引許可申請データは、漢陽大学都市工学科のイ・チャンム教授がソウル市を通じて入手したもので、実取引価格指数が公開される前の最大44日間の最近の市場状況まで把握できる資料です。
まず、韓国不動産院の「週刊アパート価格動向」を見ると、1月第4週（0.31%）までは上昇していましたが、2月に入って上昇傾向が鈍化しました。
その後、上昇率は急激に低下し、結局3月第3週には0.05%まで上昇幅が縮小しました。しかし、3月第4週からは再び上昇傾向が拡大する様子を見せました。
では、実際の取引はどうだったのでしょうか。実取引指数を見ると、大統領候補の発言直後にすぐに上昇傾向が鈍化する流れを示しています。市場がすぐに反応したのです。上昇率はますます鈍化し、結局2月第3週には下落に転じたことが分かりました。
その後、3月第1週（-0.30%）まで下落幅はさらに拡大し、少しずつ反発はしましたが、3月第5週までマンション価格は下落したと集計されました。
ここで、不動産院の「週刊アパート価格動向」資料との明確な違いが明らかになります。「週刊アパート価格動向」では上昇傾向が鈍化しただけで上昇基調が維持されていましたが、実取引指数を見ると、7週間にわたってマンション価格が下落し続けたのです。
イ・チャンム教授は「SNSを通じたイ・ジェミョン大統領候補の直接介入が市場に明らかに影響を与えた」とし、「ただし、下落も実際にはもっと大きく起こったが、上昇傾向が鈍化する変曲点も3月初めから現れた。非常に短期的な影響を与えて終わったように見える」と評価しました。
■ 「江南地域の下落は3月に終わった」…4月から上昇幅拡大
実際の取引と不動産院の「週刊アパート価格動向」との乖離は、ソウル江南地域でさらに顕著でした。
ソウル東南圏（江南・瑞草・松坡・江東）の場合、「週刊アパート価格動向」を見ると、2月第4週から上昇を止め、下落したと調査されました。しかし、実際にはすでに2月第1週から下落に転じていたことが分かりました。
下落幅も実際にははるかに大きかったのです。「週刊アパート価格動向」では3月第3週（-0.12%）が最大の下落幅ですが、実際には3月第1週に実に-0.79%まで下落しました。6倍以上の差があるのです。
反発時期も大きな違いを見せました。
不動産院の「週刊アパート価格動向」では4月第3週になってようやく下落傾向が止まったように見えますが、実際の市場はすでに4月に入って上昇に転じていました。4月第3週の東南圏の実取引価格上昇率は0.25%で、ソウル全体の平均上昇率（0.20%）を上回るほど上昇傾向が強まっていました。
■ より速く、より大きな変動幅で動く…「市場参加者が誤った判断をする可能性も」
総合すると、不動産院の「週刊アパート価格動向」とは異なり、今年2月～4月のソウルマンション価格はより速い速度で上昇下降し、その変動幅もはるかに大きいことが分かりました。
このように不動産院の週刊動向データに多くの誤りがある理由は調査方式にあります。週刊動向指数は、全国のマンション約3万3,000戸を対象に、約300人の専門調査員が投入されます。
実取引事例も確認しますが、呼値、不動産仲介業者の意見などを総合的に検討しているとされています。
同じマンションの取引が毎週発生するわけではないため、近隣マンションの事例で代用するなど、正確度は多少劣らざるを得ません。
しかし、不動産院の週刊動向は国家公認統計です。毎週発表されるたびにKBSを含むすべてのメディアが報道し、これは市場参加者に影響を与えざるを得ません。
特に、現在の不動産市場のように変動性が大きく、土地取引許可制度により実際の取引が登録されるまでに時間がかかる状況では、さらに影響を与えざるを得ません。
これにより生じる問題点は、市場参加者が誤った意思決定をする可能性があることです。不動産政策当局者も市場の状況を誤診し、現状に合わない政策を打ち出す可能性もあります。
イ・チャンム教授は「土地取引許可制度が施行されてからは、約2ヶ月近く待たないと分からないため、時間差がさらに大きくなっている」とし、「不動産院の週刊動向は動きが遅く、鈍感に動くため、市場参加者に誤った判断をさせる可能性がある」と指摘しました。イ・チャンム教授が確保・分析した今回の資料は、4月30日を基準に収集されたデータで作成されました。実取引価格登録基準ではなく土地取引許可資料であるため、実際の取引に至らなかったケースが一部含まれている可能性もあります。イ教授はこれらの内容に基づき、本日（18日）午後2時に国会で不動産政策評価セミナーを開催します。
引用元記事:https://n.news.naver.com/article/056/0012182744
