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韓国人「ソウルの家を売れと？」セカンドホーム購入で融資の壁に直面し困惑
「人口減少地域で家を買えば恩恵があると言ったのに」…融資の壁に「困惑」
セカンドホーム規制、税制優遇はあるが融資には例外なし
「政府の政策が互いに矛盾し、効果が薄れる」との指摘も
ソウルに1軒の家を所有する50代のチャン氏は最近、京畿道内の人口減少地域にあるマンションを購入しようとしましたが、計画を断念しました。銀行から、融資が実行される時点で既存の家を処分しなければ融資を受けられないと案内されたためです。チャン氏は「よく遊びに行く地域なので『セカンドホーム』を探していたのですが、ソウルの家を整理してまで買う必要はないでしょう」と反問しました。
政府が人口減少地域の住宅取引を活性化させようと打ち出したセカンドホーム制度が、融資規制と食い違っているとの指摘が出ています。税金を軽減して地方住宅の購入を促しながらも、購入段階で必要な融資は既存住宅の処分条件や総負債元利金償還比率（DSR）、住宅担保認定比率（LTV）規制に阻まれるケースが出ているためです。
16日の不動産業界によると、セカンドホーム制度は地方消滅対策の一つとして導入されました。既存の1住宅所有者が人口減少地域などに住宅を1戸追加取得しても、譲渡所得税と総合不動産税の計算においては1世帯1住宅所有者とみなされるのが核心です。既存住宅を処分する際に譲渡税の非課税や長期保有特別控除の恩恵を維持でき、総合不動産税も1住宅所有者の基本控除と高齢者・長期保有税額控除が適用されます。政府はこれにより、生活人口を増やし、週末や休暇中の滞在需要を地域消費と住宅取引につなげる構想です。
今年からは適用範囲も拡大されました。非首都圏の人口減少地域では、セカンドホーム特例対象住宅の価格基準が公示価格4億ウォン以下から9億ウォン以下に緩和され、非首都圏の人口減少関心地域の一部も新たに含まれました。地方の住宅需要が弱まり、未分譲の負担が大きくなる状況で、税制のハードルを下げて取引回復を促す趣旨です。
問題は金融規制です。セカンドホームは税制上の特例に過ぎず、融資規制上は別途の例外ではありません。融資審査では、借り手の既存住宅保有の有無、担保住宅の所在地、所得、既存負債、DSRなどがそのまま反映されます。首都圏・規制地域で1住宅所有者が既存住宅を処分せずに追加で住宅を購入する場合、住宅購入目的の融資が制限されます。処分条件付きで融資を受ける場合も、既存住宅を一定期間内に売却しなければなりません。
このため市場では「税金は1住宅所有者とみなしてくれるのに、融資は複数住宅所有者の需要のように扱う」という反応が出ています。チャン氏の事例のように、ソウルに家を持つ1住宅所有者が首都圏の人口減少地域や隣接地域の住宅をセカンドホームとして検討しても、融資窓口では既存住宅の処分条件が付くケースがあります。実需者にとっては、別荘や週末住宅を用意するために既存の居住地を売ることはできないため、制度の趣旨が実際の取引につながりにくいという話です。
セカンドホーム政策の対象自体が既存の1住宅所有者であるという点で、政策の衝突は避けられないわけです。セカンドホームは基本的に「もう1軒家を買う」という需要を前提に設計されています。しかし、金融規制はこのような需要を追加住宅購入とみなして、借入余力を制限しています。一方では人口減少地域を滞在したい地域にしようと税制優遇を与え、他方では融資を通じた追加住宅購入を阻む構造です。
専門家たちは、セカンドホーム制度の効果が現金余力の大きい需要者に集中する可能性が高いと見ています。融資を活用しにくい場合、実際の購入層は既存の資産家や退職者、高所得層に絞られるしかないからです。地方住宅取引の活性化と生活人口拡大という政策目標を達成するには、税制優遇だけでは限界があるという意味です。セカンドホーム制度が地方住宅市場の呼び水となるためには、税制と金融規制が同じ方向を向くべきだという指摘が出ています。
匿名を希望したある不動産業界関係者は「セカンドホームは地域にお金と人が行き交うようにする政策なのに、融資段階で既存の家を売らなければならないと案内されれば、ほとんどが購入を諦めるしかない。政府の政策が互いに矛盾し、効果が薄れる」とし、「家計負債管理も重要だが、人口減少地域の住宅については投機需要と滞在目的需要を区別する補完策が必要だ」と述べました。
引用元記事:https://n.news.naver.com/article/015/0005299114
