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韓国人「10年後、ソウルマンションの半分が築30年超の老朽住宅に」と懸念
2036年にはソウル市内のマンションの2戸に1戸が、築30年を超える老朽住宅になるという見通しが示された。新しいマンションを建てるための新規宅地が事実上不足しているソウルでは、再建築・再開発などの整備事業が住宅供給の主要な手段となっている。老朽住宅の増加に対応するため、整備事業を早急に正常化すべきだという指摘が出ている。
韓国リモデリング融合学会（KRC）が国土交通省の共同住宅管理情報システム（K-apt）に登録されたソウルマンションのデータを分析した結果、ソウルマンションのうち築30年を超過した老朽住宅の割合は、今年の28.2%から2036年には48.3%まで上昇すると予測された。現在約49万戸に達する老朽マンションが、10年後にはソウル全体のマンションの半分近くを占めることになる。
KRCはソウルマンションの竣工年分布を基準に、今後の老朽化推移を分析した。1990年代から2000年代初頭にかけて大規模に供給されたマンションが、今後10年以内に次々と築30年を超え、老朽住宅の割合が急速に増加すると見ている。
業界では、ソウルの老朽住宅増加の背景として、長期間にわたる整備事業の遅延を挙げている。特に2010年代にソウル市が都市再生政策を掲げ、多数のニュータウン・再開発区域を解除したことで、住宅供給のパイプラインが弱体化したという分析が出ている。これに加えて、再建築安全診断規制の強化、再建築超過利益還収制、工事費の急騰、許認可手続きの長期化などが重なり、整備事業の推進速度は大幅に遅れた。
問題は、ソウルが新規宅地を大規模に供給することが難しい都市であるという点だ。住宅供給を増やすには、再建築・再開発が事実上不可欠である。しかし、事業の遅延が繰り返され、老朽住宅は増え続け、新築供給がこれに追いつかない構造が定着している。業界では、このような流れが続けば、ソウルの住環境の老朽化がさらに急速に進む可能性があると見ている。海外の主要都市では、100年以上経った共同住宅も維持・補修を経て使い続けられている事例が多い。しかし、国内では再建築可能時期と整備事業制度が竣工30年を基準に設計されてきた。このため、「竣工30年以上マンション＝老朽住宅」という認識が定着した。実際に古いマンション団地では、駐車スペース不足、老朽化した配管、階間騒音、断熱性能の低下など、住居性能の限界が露呈している。整備事業の需要が着実に増えている理由だ。
業界では、ソウルの住宅供給安定のためには整備事業の正常化が必要だと強調する。再建築規制の改善と事業手続きの短縮はもちろん、事業性が不足している団地はリモデルなどの多様な整備方式も併せて活用すべきだという。全ての老朽団地を再建築だけで解決することは難しいため、団地ごとの状況に合った選択肢が必要だという指摘も出ている。
これに伴い、リモデルも老朽住宅問題を緩和する代替案として挙げられている。KRCの集計によると、今年5月時点で全国でリモデルを推進中の団地は、合計149団地、12万188戸と推定される。
韓国リモデリング融合学会のシン・ドンウ会長は、「ソウルマンションのうち築30年を超えた老朽団地は49万戸に達する」とし、「全ての老朽マンションを再建築だけで解決することはできない」と述べた。さらに、「再建築を選択した団地は再建築を、リモデルを選択した団地はリモデルを推進できるよう、住民の選択を後押しする行政支援体制が必要だ」と語った。
引用元記事:https://n.news.naver.com/article/366/0001171250
高額な費用をかけてリモデルをする意味が分からない。いっそ1対1再建築をすべきだ。